買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況有哪些 二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效定金怎么收回 二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效違約金怎么算

在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，一般都是需要簽訂一定的合同，這樣才能夠保證交易的有效性。不過(guò)，也有很多情況會(huì)導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，那么二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況有哪些？下面就和小編一起來(lái)文中具體了解一下，順便來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效定金怎么收回以及二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效違約金怎么算。

一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況有哪些

在二手房交易的過(guò)程中，可能會(huì)有很多原因會(huì)導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，下面就來(lái)看看二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況有哪些。

1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定*人*實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定*人*簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。

2、限制行為能力人未取得法定*人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定*人代為簽訂合同或取得法定*人的同意。沒(méi)有法定*人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

3、以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

這是指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同

這是是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

6、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

這是是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)這、集體或第三人的利益簽訂的合同無(wú)效。

7、當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效定金怎么收回

1、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效定金怎么收回？如果合同無(wú)效，買(mǎi)方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，賣(mài)方有過(guò)錯(cuò)，則賣(mài)方應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)(包括收取的定金)給買(mǎi)方并應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)方因此所受到的損失。

2、定金不能超過(guò)主合同標(biāo)的的20%；

3、給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

4、如果是賣(mài)方欺詐等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

三、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效違約金怎么算

（一）二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效違約金怎么算

1、按照簽訂的合同中，約定著的有關(guān)違約賠償?shù)臈l款，違約賠償金主要由約定的內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算。

2、如果簽訂的合同中沒(méi)有約定有關(guān)違約賠償?shù)臈l款，違約賠償金主要由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致后進(jìn)行計(jì)算。

（二）二手房交易賣(mài)方違約時(shí)的處理*

1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：經(jīng)過(guò)中介公司進(jìn)行交易的時(shí)候，中介公司在將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓房東簽字，再讓買(mǎi)方簽字。這樣在一定程度上可以避免房東的違約。

2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金：居間協(xié)議一般約定為收取定金的一方（即賣(mài)方）如果出現(xiàn)毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。以此來(lái)限制賣(mài)方的違約傾向。

3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買(mǎi)賣(mài)合同：當(dāng)產(chǎn)生了無(wú)效合同的時(shí)候，無(wú)效合同的定義為：

1）合同本身不合規(guī)定或無(wú)效。

2）賣(mài)方對(duì)于該套房屋的產(chǎn)權(quán)證并沒(méi)有明確和肯定的拿到手上，或者推脫說(shuō)還在辦理中。此時(shí)，簽訂的合同可認(rèn)作是無(wú)效合同。

3）根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效的合同應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，并且買(mǎi)方有權(quán)要求房東賠償相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

4）簽訂購(gòu)房合同后房東拒絕過(guò)戶：此時(shí)，買(mǎi)方一定要及時(shí)發(fā)出書(shū)面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約；若是同意延期，則再約定具體的期限，并且經(jīng)過(guò)中介公司處理的話，書(shū)面催告還需要抄送中介一份。

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