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現(xiàn)在很多人都會(huì)通過(guò)*商鋪,以倒賣的*來(lái)賺取差價(jià)。但是在真正賣商鋪的時(shí)候會(huì)都發(fā)現(xiàn)很難成交。那么二手商鋪為什么難成交?這里面的秘密很多人都不知道。今天小編就為大家詳細(xì)介紹,看看二手商鋪過(guò)戶費(fèi)太高了是真的嗎?以及二手商鋪買賣避稅方法,感興趣的朋友一起來(lái)看看吧!
一、二手商鋪為什么難成交
很多人買商鋪都會(huì)選擇一手商鋪而放棄二手商鋪,導(dǎo)致二手商鋪成交量有限。但是二手商鋪的優(yōu)勢(shì)很明顯,比如說(shuō)周邊配套相對(duì)成熟,*二手商鋪可以“前人種樹(shù),后人乘涼”,那么二手商鋪為什么難成交?這主要涉及到以下幾個(gè)方面。
1、過(guò)戶稅費(fèi)太高
相比較一手商鋪,二手商鋪在過(guò)戶的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生比較高昂的稅費(fèi),這筆錢需要買賣雙方共同承擔(dān)。較大額度的費(fèi)用主要包括:個(gè)稅為20%,土地*為差價(jià)的30%或者總價(jià)的3%。很多人會(huì)將二手商鋪和二手住宅相比較,從而發(fā)現(xiàn)二手住宅販賣會(huì)更*,因?yàn)橹虚g的過(guò)戶稅費(fèi)比較低。
2、貸款額度低
現(xiàn)如今一二線城市寸土寸金,想要在該城市購(gòu)買一個(gè)商鋪,一次性全款是很難的,因此貸款成了不二選擇。而購(gòu)買二手商鋪貸款*額度即為50%,相比較二手房貸款額度能夠高達(dá)80%,商鋪的購(gòu)買就顯得尤為困難,因此二手商鋪難成交。
3、空置率越來(lái)越高
商鋪的空置和地段確實(shí)有著不小的關(guān)系,對(duì)于一些人口密度比較小的地段,商鋪的空置率也就會(huì)很高,因此*者需要謹(jǐn)慎購(gòu)買商鋪,這也是二手商鋪不好賣的原因。
二、二手商鋪過(guò)戶費(fèi)太高了
相比較二手房的過(guò)戶費(fèi),大家不難發(fā)現(xiàn),二手商鋪過(guò)戶費(fèi)太高了,這令很多*者望而卻步。接下來(lái)我們一起來(lái)看看二手商鋪過(guò)戶費(fèi)包括哪些,是不是真的太高了?
1、買家支付的稅費(fèi):
(1)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):3元/平方米。
(2)房屋登記費(fèi):550元/本(每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi))。
(3)權(quán)證印花稅:5元/本。
(4)印花稅:房屋產(chǎn)價(jià)的0.05%。
(5)契稅:交易價(jià)(或評(píng)估價(jià))×3%。
2、賣家支付的稅費(fèi):賣家出售的時(shí)候,商鋪不論年限,都要交納以下幾種稅費(fèi):
(1)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米。
(2)印花稅:房屋產(chǎn)價(jià)的0.05%。
(3)土地*:
A、可提供上手購(gòu)房*的,土地*=[轉(zhuǎn)讓收入-上手*價(jià)(每年加計(jì)5%)-有關(guān)稅金]×適用*。
B、不能提供上手購(gòu)房*的,土地*=(轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入×90%)×30%。
(4)個(gè)人所得稅:據(jù)實(shí)征收為(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%,核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%。 轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用相當(dāng)于個(gè)人凈收入。
(5)營(yíng)業(yè)稅及附加稅:
A、可提供上手購(gòu)房*的,為(轉(zhuǎn)讓收入-上手*價(jià))×5.5%。
B、不能提供上手*的,為轉(zhuǎn)讓收入×5.5%。
C、稅費(fèi)為差額的5.56%
(6)土地出讓金:商業(yè)用途用房,按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收;商業(yè)路線價(jià)區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地,加收路線價(jià)的10%;辦公用途用房按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收。
(7)土地出讓金契稅:按本次征收土地出讓金價(jià)款的3%征收。
三、二手商鋪買賣避稅方法
其實(shí)在買賣二手房的時(shí)候,可以通過(guò)合理的方法來(lái)避稅,減輕財(cái)產(chǎn)的損失,具體方法如下:
1、通過(guò)延期交易的*來(lái)實(shí)現(xiàn)二手商鋪買賣避稅
二手商鋪買賣避稅方法中比較好的一個(gè)方法,就是直接去通過(guò)延期交易的*來(lái)進(jìn)行合理的避稅,這種方法在一定程度上降低相關(guān)的納稅壓力,效果比較明顯。
2、做低合同價(jià)
做低合同價(jià)是二手商鋪買賣中比較常見(jiàn)的避稅*,比如一套商鋪的成交價(jià)格為60萬(wàn)元,買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后,遞交給房管局的過(guò)戶價(jià)則是以40萬(wàn)元成交。這樣剩余20萬(wàn)元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以輕易地避掉了。
3、尋找稅收洼地
如果二手商鋪買賣找不到合適的方法去進(jìn)行避稅,可以選擇一個(gè)比較不錯(cuò)的稅收洼地,這樣就能很好地避稅了。
以上就是關(guān)于二手商鋪為什么難成交,二手商鋪過(guò)戶費(fèi)太高了,二手商鋪買賣避稅方法的相關(guān)內(nèi)容,希望能對(duì)大家有所幫助。感興趣的朋友還可以查看相關(guān)閱讀:買商鋪好還是住房好
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