回遷樓房本和商品房一樣嗎 為什么不建議買回遷房 回遷樓買賣注意事項

現(xiàn)在房地產市場十分火熱，買房成了很多家庭的必經之路，無論是自主還是*都是一個不錯的選擇。市場上房屋的類型有很多，其中回遷房是比較常見的一種，回遷房由于便宜，所以也很受歡迎。那么回遷樓房本和商品房一樣嗎？為什么不建議買回遷房？下面再來為大家介紹回遷樓買賣注意事項。 

一、回遷樓房本和商品房一樣嗎

回遷房就是開發(fā)商因征收土地時，占用遷民的房子而賠償給回遷戶的房子；商品房是由發(fā)展商進行市場上交易出售的房子。一般回遷房的售價都普遍比商品房的售價低，那么回遷樓房本和商品房一樣嗎？

回遷房與商品房一樣，都是有房產證的，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，而且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，所以不享有商品房的上述權能。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

3、拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

二、為什么不建議買回遷房

1、不能辦理房產證，不能過戶

房產證相當于房屋的“身份證”，不能獲得不動產證就不能進行抵押、轉讓等房屋*。不少回遷房會因為各種原因暫時領不到房產證，所以從回遷戶那邊購買的回遷房，是沒辦法辦理過戶手續(xù)的。有的回遷房即使能辦理房產證，但辦理的時間也很難保障。

2、過戶登記費用高

雖然回遷房能夠享受一些政策優(yōu)惠，但是回遷房在過戶時需要繳納的費用更多，這會增加購房者過戶登記費用的支出。如回遷房土地性質是劃撥式的，那么就需要補交土地出讓金，將劃撥土地變成出讓土地，這樣才能夠辦理土地使用證。

3、存在一房多賣風險及違約風險

房價如果上漲，那么需要面臨賣方違約或者是合同解除的風險。如果購買的回遷房性質是不能轉讓的，那么就有可能失去所購回遷房的一切權利。許多購買了回遷房的業(yè)主，一下子沒辦法辦理備案登記或者是產權過戶手續(xù)，就會面臨一房多賣的情況，導致買方出資后無法取得房屋產權，有些甚至無法得到賠償。

4、存在安全隱患

有許多回遷房在物業(yè)、消防、供暖等，甚至戶籍遷入方面都存在許多問題。也有許多回遷房在建設之間就沒有通過規(guī)劃、審批、驗收等程序的，房屋的設計、質量、配套設施以及裝修工程的安全性也是沒辦法得到保障的。

三、回遷樓買賣注意事項

1、查看房產證

回遷房是限制3年內不能買賣的，所以一般開發(fā)商要等3年期到，才為業(yè)主辦理房產證。所以，購買回遷房，咱們首先要看房產證。如果沒有房產證，*別買。

2、沒有房產證怎么辦

很多拆遷戶著急要錢，等不到3年就想賣房，會跟購房者簽公證協(xié)議，3年后過戶。這種做法風險是非常大的，但是往往房價也可以砍下一大塊，如果購房者非要買的話，務必做好公證手續(xù)，以及嚴密防守賣房違約。

3、考察開發(fā)商，小區(qū)環(huán)境等

由于回遷房可能存在的問題，所以購買之前，務必要考察好開發(fā)商是不是靠譜，小區(qū)環(huán)境是否良好等等。

4、考察房屋質量

購買回遷房還是需要稍微了解一點建筑學知識的，比如外墻防水做的怎么樣，地基打得如何等等，主要是防止開發(fā)商造回遷房偷工減料。

5、考察房屋所有人

回遷房的房東是宅基地的主人，這種家庭可能會有個問題，就是親戚關系極其復雜。比如老爺子分了房子要賣，結果你沒買多久老爺子去世了，子女爭遺產，那么就會牽扯到你買的這個房子產權問題。

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