組合貸好還是純商貸好？組合貸款怎么貸

陳經(jīng)理

若您的公積金貸款可貸額度足夠，可申請(qǐng)純公積金貸款，公積金貸款利率低.可貸額度不足，可嘗試申請(qǐng)組合貸款.
部分城市的招行有開展公積金貸款，請(qǐng)您在8:30-18:00致電95555選擇3個(gè)人客戶服務(wù)-3-3-8進(jìn)入人工服務(wù)提供貸款城市及用途嘗試了解所需資料.

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1、組合貸款
優(yōu)勢(shì)：為購(gòu)房人節(jié)省買房利息
組合貸款*的優(yōu)勢(shì)就是為購(gòu)房人節(jié)省利息。如果貸款200萬(wàn)，純商業(yè)貸款的月供為13165.99元，而組合貸款的月供為12381.06元，每個(gè)月比商業(yè)貸款減少784.93元。使用商業(yè)貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58元，兩者之間的差額為188384.51元，用組合貸款可以節(jié)省自己的購(gòu)房利息。
劣勢(shì)：貸款銀行制約性大、辦理時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高
盡管組合貸款比商業(yè)貸款更加省錢，但是辦理的劣勢(shì)也較為明顯。首先是辦理的銀行必須由公積金管理中心指定，使得購(gòu)房人在選擇銀行、貸款產(chǎn)品以及還款*上存在一定程度的制約。
其次，組合貸款的辦理時(shí)間較長(zhǎng)。因?yàn)榻M合貸同時(shí)涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時(shí)間更長(zhǎng)，造成很多業(yè)主對(duì)這種貸款*的接受程度低，而且在貸款辦理的費(fèi)用方面，由于組合貸款需要分開收取公積金與商業(yè)貸款的服務(wù)費(fèi)，所以和商業(yè)貸款相比，借款人在辦理組合貸時(shí)可能會(huì)增加費(fèi)用支出。
2、商業(yè)貸款
優(yōu)勢(shì)：使用較為廣泛 辦理流程快
首先從批貸的時(shí)間來(lái)看，借款人手續(xù)齊全的情況下，使用商業(yè)貸款在5—7天銀行即可批貸，買賣雙方在過(guò)戶后，做完抵押登記，銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后1周之內(nèi)既能放款，因此從批貸和放款時(shí)間上看，商業(yè)貸款明顯比組合貸款占據(jù)優(yōu)勢(shì)，辦理流程的速度是所有購(gòu)房貸款里*快的。其次，因?yàn)樯虡I(yè)貸款的辦理較為快速，很多開發(fā)商和業(yè)主都比較認(rèn)可商業(yè)貸款，商業(yè)貸款的在買賣雙方的貸款*里更為流通，使用也更加廣泛。
劣勢(shì)：貸款利息高 買房成本大
雖然商業(yè)貸款的辦理速度是*快的，但是在貸款的成本上也是*的。盡管央行降息后，商業(yè)貸款的利率是5.65%，各家銀行普遍打八八折后是4.97%，也比公積金貸款3.75%的利率高出很多，因?yàn)榻M合貸款是公積金和商業(yè)貸款利率分開計(jì)算，所以使用商業(yè)貸款的利息比組合貸款高，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)疑將加大買房的成本。

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踏實(shí)的風(fēng)格

眾所周知，公積金貸款利率低，但是額度有限，在很多城市，公積金貸款不能滿足貸款要求，那么大家就需要采用公積金和商業(yè)貸款組合的*來(lái)做房貸。這種貸款叫做組合貸，組合貸的具體操作*什么呢？怎樣才能申請(qǐng)組合貸款？
一、貸款條件
(1)在當(dāng)?shù)卣＠U存公積金并符合當(dāng)?shù)毓e金管理機(jī)構(gòu)其他貸款要求。
(2)具有固定工作并且能有穩(wěn)定的收入。
(3)具備明確購(gòu)房意向或已經(jīng)簽訂了正式的購(gòu)房合同，并且支付了占總房款的20%以上的首期款。
(4)購(gòu)買的房產(chǎn)具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)。
(5)能夠提供符合銀行要求的貸款擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。
二、貸款額度、期限、利率
(1)貸款額度*不能超過(guò)總購(gòu)房款的80%，同時(shí)，住房公積金個(gè)人貸款與商業(yè)性個(gè)入住房貸款的比例為1：1。
(2)貸款期限由政策性貸款和商業(yè)性貸款的總量決定，但*長(zhǎng)不能超過(guò)30年。
(3)組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款分別按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。
三、所需材料
組合貸需要的材料是銀行商貸的材料和公積金貸款的材料。
商貸材料：
1、有合法的身份；
2、按時(shí)足額繳存住房公積金的自然人；
3、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
4、有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；
5、有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌*(對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，自籌*比例為20%)，并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款。
6、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
7、符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；
8、貸款行規(guī)定的其他條件。
公積金貸款材料：
1、申請(qǐng)人及配偶住房公積金繳存證明；
2、申請(qǐng)人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件；
3、家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明及其它對(duì)還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明；
4、購(gòu)買住房的合同、協(xié)議等有效證明文件；
5、用于擔(dān)保的抵押物、質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處置權(quán)人同意抵押、質(zhì)押的證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明；
6、公積金中心要求提供的其他資料。
四、貸款程序
(1)向市住房*管理中心提出個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)。
(2)按銀行要求提供必需的貸款所需文件。
(3)貸款審批通過(guò)后，由市住房*管理中心填寫《委托調(diào)查通知單》。
(4)貸款人填寫《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表》。由受托銀行對(duì)借款人進(jìn)行貸款前的調(diào)查。
(5)簽訂組合貸款合同，由公積金貸款合同與商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同兩部分組成。
(6)發(fā)放住房貸款。
(7)償還政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款(公積金貸款)和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款本息。
五、貸款擔(dān)保
(1)提供產(chǎn)權(quán)房作抵押。
(2)提供貸款銀行的定期存單、國(guó)債等作質(zhì)押。
(3)提供符合銀行要求的保證人作第三方保證。

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神農(nóng)架開發(fā)

1、組合貸款好：按基準(zhǔn)利率計(jì)算
幾年前，楚女士和丈夫一直在北京朝陽(yáng)區(qū)租房住。去年5月，楚女士從朝陽(yáng)區(qū)換到海淀區(qū)工作，她與丈夫決定在單位附近買房。楚女士夫妻在海淀區(qū)選中一套房，總價(jià)500萬(wàn)元，貸款300萬(wàn)元，貸款年限20年。他們?cè)谶x擇組合貸款和商業(yè)貸款之間猶豫不決。
楚女士夫妻貸款300萬(wàn)元，若是按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，純商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，貸款20年，純商業(yè)貸款月供為19633.32元；組合貸款中，使用120萬(wàn)元公積金貸款，剩下的使用商業(yè)貸款，商業(yè)貸款的利率是4.9%，公積金貸款的利率是3.25%，貸款20年，組合貸的月供為18586.34元。這樣組合貸款每個(gè)月比商業(yè)貸款少交月供1046.98元。
在上述例子中，楚女士夫妻使用商業(yè)貸款的總利息為1711997.15元，他們?nèi)羰鞘褂媒M合貸款總利息為1460722.08元，兩者之間的差額為251275.07元。顯然，楚女士夫妻使用組合貸款買房，可以節(jié)省25萬(wàn)余元的購(gòu)房利息。
2、商貸好：按基準(zhǔn)利率打八五折
楊先生一直與父母住在北京市通州區(qū)。今年，楊先生與女友結(jié)婚，準(zhǔn)備在朝陽(yáng)區(qū)買房。他們通過(guò)中介選中朝陽(yáng)區(qū)一套住宅，總價(jià)550萬(wàn)元，貸款300萬(wàn)元，貸款年限20年。楊先生夫妻通過(guò)中介公司申請(qǐng)貸款，能夠享受到商業(yè)貸款85折優(yōu)惠。但是，對(duì)于該使用商業(yè)貸款還是組合貸款，楊先生一直拿不定主意。
在上述例子中，楊先生夫妻貸款300萬(wàn)元，若是按照基準(zhǔn)利率打八五折計(jì)算，純商業(yè)貸款的利率為4.165%，貸款20年，商業(yè)貸款的月供為18441.3元；組合貸款中，公積金貸款為120萬(wàn)元，剩下的使用商業(yè)貸款，商業(yè)貸款的利率不能打折，為4.9%，公積金貸款的利率為3.25%，組合貸月供為18586.34元。這樣商業(yè)貸款每個(gè)月比組合貸款少交月供145.04元。
楊先生夫妻使用商業(yè)貸款的總利息為1425911.7元，組合貸款總利息為1460722.08元，兩者之間差額為34810.38元。在商業(yè)貸款利率打八五折的情況下，組合貸款的總利息要高于純商業(yè)貸款的總利息，所以楊先生使用商業(yè)貸款會(huì)比組合貸款更劃算。

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