安置房買賣風(fēng)險有什么？

威廉裝飾

,政策因素.
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房.此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易.另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言).該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易.

第二,價格因素.
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的.由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長,變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，*終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟.

第三,人的因素.
"共有人"是拆遷安置房買賣風(fēng)險的制造者.他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙.共有人會以<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第4項"共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的"及第6項"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效.對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會對<民法通則>若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù).而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償.<城市房地產(chǎn)管理法>規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明,權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確,權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則.為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效.賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù).

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雨聲斷思念

如果是社區(qū)的房子大多數(shù)是集體土地房屋，是沒有房屋所有權(quán)，只有房屋的使用權(quán)的。
如果是動遷安置房，屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃后補(bǔ)償?shù)姆课?，大多?shù)國有土地房屋，是可以擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，是可以買的。風(fēng)險就在于房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該要在三五年后才能完成辦理，有產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行過戶，所以可能到時候房主會因為地價上漲要加價等其他爭議。

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一念之間

　(一)家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，*終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；
　　(二)無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；
　　(三)因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很實現(xiàn)購房目的了，只能選擇主張債權(quán)；
　　(四)在購買房等待過戶的漫長時間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

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