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辦理房屋預(yù)售許可要交什么資料?要注意哪些方面

  • 提問者:臺風(fēng)過后
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  • 提問時間:2017-09-11 08:44:03

已有回答(5條)
  • 您好,浙江唐正裝飾很高興為您解答.
    一,申請材料:
    1. 商品房預(yù)售許可申請表,主管部門制式表;
    2. 營業(yè)執(zhí)照,原件;
    3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,原件;
    4. 工程規(guī)劃許可證,原件;
    5. 土地使用權(quán)證書,原件;
    6. 施工許可證,原件;
    7. 建設(shè)工程達到25%以上,以完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片,各地要求不一致,我所在地為多層要求2層以上,高層要求5層以上,請當(dāng)?shù)刂鞴懿块T.
    8. 商品房預(yù)售方案,一房一價備案;
    9. 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶證明;
    10. 土地上無房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結(jié)書;原房屋辦理權(quán)屬登記的需提供注銷證明;
    11. 施工合同及進度說明;
    12. 土地使用權(quán),在建工程設(shè)置抵押的,抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證;
    13. 預(yù)測繪報告;
    14. 業(yè)主臨時公約;
    15. 前期物業(yè)合同;
    16. 物業(yè)管理用房配置情況說明書.
    二,流程:

    1. 申請人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請,并提交有關(guān)材料.
    2. 房地產(chǎn)交易管理所對申請材料進行初審,提出初審意見,并將初審意見和全部材料上報縣建設(shè)局.
    3. 建設(shè)局進行審核和現(xiàn)場查勘,并作出行政許可決定,準于許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)送達許可證書.
    三,備注:
    1. 中華人民共和國<城市房地產(chǎn)管理法>第四十五條:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的達到工程建設(shè)總的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.
    2. 國務(wù)院令第248號<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例>第二十三條:已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的 達到工程建設(shè)總的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度 和竣工交付日期;已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.
    3. 建設(shè)部令第131號<城市商品房預(yù)售管理辦法>第六條:商品房預(yù)售實行許可制度.開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得<商品房預(yù)售許可證>.未取得<商品房預(yù)售許可證>的,不得進行商品房預(yù)售.

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  • 包銷協(xié)議書甲方:*:法定代表人:乙方:*:法定代表人:甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商,依照《中華人民共和國合同法》和《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,就乙方包銷甲方開發(fā)的事宜,在平等互利、充分協(xié)商的基礎(chǔ)上達成以下協(xié)議,并承諾共同遵守。條合作*和范圍甲方指定乙方為項目商品房(共房屋套,建筑面積共計平方米)的包銷商,銷售甲方在興建的項目,該項目系現(xiàn)房(期房),用途為住宅(商鋪、寫字樓),商品房預(yù)售許可證號為。(包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖詳見本協(xié)議附件)本協(xié)議約定之包銷,是指銷售*商與開發(fā)商簽訂包銷協(xié)議,在約定的期限內(nèi)承包銷售開發(fā)商的商品房,按約獲取服務(wù)費,包銷期限屆滿,由包銷商承購未售完商品房的行為。第二條合作期限1.本協(xié)議約定的包銷期限為個月,自年月日至年月日。2.除非甲方或乙方嚴重違約,雙方不得單方面終止本協(xié)議。3.在本協(xié)議有效期內(nèi),甲方不得再行指定其他*銷售商進行銷售,甲方亦不得自行銷售上述房屋。第三條費用負擔(dān)本項目的營銷推廣費用包括報紙廣告、印制宣傳材料、實際銷售工作人員的開支及日常支出等由乙方負責(zé)支付。第四條銷售*甲、乙雙方約定:本協(xié)議所約定的包銷房屋的包銷基價為人民幣元/平方米。在包銷期限內(nèi),乙方對協(xié)議約定的包銷范圍內(nèi)的商品房享有銷售權(quán)、房價確定權(quán),本項目銷售超出基價部分的房款收入屬于乙方的包銷服務(wù)費收入。乙方在簽訂本協(xié)議后3日內(nèi),向甲方支付人民幣元做為履約保證金,對本包銷協(xié)議的履行進行擔(dān)保。包銷期間屆滿,仍由未售完房屋的,該履約保證金直接轉(zhuǎn)為乙方承購未售完商品房的購房款。第五條包銷服務(wù)費及支付雙方同意按下列*支付包銷服務(wù)費。1.在與客戶正式簽訂《商品房買賣合同》并獲得首期房款后,乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的包銷義務(wù)即告完成,即可獲得本協(xié)議所約定的全部包銷服務(wù)費。2.乙方收取房款,屬一次性付款的,在合同簽訂并收齊房款后,應(yīng)不遲于3天將基價房款支付甲方;屬于銀行按揭的,乙方應(yīng)收齊預(yù)付款,扣除包銷服務(wù)費后在3日內(nèi)將余款支付甲方。甲方可委派財務(wù)工作人員監(jiān)督乙方的收款行為。4.因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金、違約金,由甲乙雙方按五五分成。第六條甲方的責(zé)任1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料:(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;(2)甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)項目批準的有關(guān)證照(包括:國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證、商品房驗收備案登記表、商品房預(yù)售許可證)和銷售項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;(3)關(guān)于代售的項目的所需的有關(guān)資料,包括:外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;(4)乙方*銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同,以實際使用的數(shù)量為準;余數(shù)全部退給甲方;(5)甲方正式委托乙方為項目銷售(的)銷售商的委托書,委托乙方與購房客戶簽署《商品房買賣合同》。以上文件和資料,甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清或房屋質(zhì)量存在問題,所發(fā)生的任何法律風(fēng)險、賠償和其他責(zé)任均由甲方承擔(dān)。
    2、甲方應(yīng)保證本項目銷售享有銀行7成20年按揭的政策。3.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售,向乙方交付房屋鑰匙、前期文件,并以書面形式明確告知乙方在銷售過程中應(yīng)關(guān)注、應(yīng)防止、應(yīng)克服的事項。
    4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完,則甲方應(yīng)在5日內(nèi)與乙方或乙方指定的自然人按包銷基價簽署《商品房買賣合同》。如乙方提出按揭申請,甲方應(yīng)予以積極協(xié)助。第七條乙方的責(zé)任1.在合同期內(nèi),乙方應(yīng)做以下工作:
    (1)制定制定銷售計劃,安排時間表;
    (2)按照甲乙雙方議定的條件,在包銷期內(nèi),進行廣告宣傳、策劃;
    (3)派送宣傳資料、售樓書;
    (4)使用各種形式開展多渠道銷售活動;
    (5)*甲方與購房客戶溝通、談判、簽署意向書或合同、收受定金、預(yù)付款和購房款;
    (6)乙方不得超越甲方授權(quán)向購房方作出任何虛假承諾;
    (7)鑒于乙方將對房屋進行裝修后銷售,售后房屋如出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題與甲方無關(guān),由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;
    (8)乙方負責(zé)向買受方收集辦理產(chǎn)權(quán)和銀行按揭所需的資料。2.乙方在銷售過程中,應(yīng)依照甲方提供的金港灣項目的特性和問題向客戶作如實介紹,盡力促銷,不得夸大、隱瞞或過度承諾。3.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用,不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。
    4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完,則乙方應(yīng)在5日內(nèi)由自己或指定的自然人按包銷基價與甲方簽署《商品房買賣合同》。第八條合同的終止和變更1.在本合同到期時,雙方若同意終止本合同,雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜,結(jié)清與本合同有關(guān)的法律、經(jīng)濟、財務(wù)等事宜。2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同,其條款與本合同具有同等法律效力。第九條違約責(zé)任
    1、如乙方在約定時間內(nèi)沒有完成銷售,且經(jīng)甲方書面催告后15日內(nèi)乙方仍不同意出資將所剩房屋按雙方約定包銷價格全部收購的,乙方所付保證金以及裝修投入費用概不退還;
    2、如乙方在收到購房款后未能如約將應(yīng)付款移交甲方,甲方可按應(yīng)付款萬分之五/日的標(biāo)準向乙方收取逾期付款違約金;
    3、甲方違反本協(xié)議的約定,自行銷售房屋或委托他人銷售房屋的,按下列辦法處理(兩者一并執(zhí)行):
    (1)自銷房屋或委托他人銷售房屋全部列入乙方已經(jīng)完成的包銷任務(wù),溢價部分*歸乙方所有。
    (2)按實際銷售面積*500元/平方米的價格向乙方支付違約金。
    4、任何一方違約解除本協(xié)議的,除向?qū)Ψ劫r償實際經(jīng)濟損失外,守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬元用于預(yù)期經(jīng)濟利益損失的賠償。第十條其他事項
    1、本協(xié)議約定未盡之處,適用《中華人民共和國合同法》和《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。2.本合同一式四份,甲乙雙方各執(zhí)貳份,經(jīng)雙方代表簽字并加蓋公章后生效。3.在履約過程中發(fā)生的爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,爭議交仲裁委員會裁決。甲方:乙方:簽約代表人:簽約代表人:簽約時間:簽約時間:本協(xié)議附件:
    1、甲、乙雙方工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
    2、包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖;
    3、項目的《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。

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  • 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,給對方造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該兩類行為均屬于違反情報提供義務(wù)的行為?!渡唐贩夸N售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有辦理商品房預(yù)售許可證及在進行房屋預(yù)售時負有將具備商品房預(yù)售許可證的事實告知買受人的義務(wù)。

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  • 從發(fā)文當(dāng)日起,市住建委核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》不再注明許可有效期。許可證自發(fā)證之日起生效,到辦理房屋所有權(quán)初始登記之日止自動終止。原已核發(fā)并登記有效期限的《商品房預(yù)售許可證》,有效期到期后,延長至辦理房屋所有權(quán)初始登記之日止。期望對您有用。

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  • 期房和現(xiàn)房合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù),購房人要關(guān)注依照房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明先確定自己所買的房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]。別被所謂“現(xiàn)房”蒙了在建的房子不難判定是期房,建好的房子是否就是現(xiàn)房呢不一定!按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定,已經(jīng)蓋好的房子,不等于是“現(xiàn)房”,已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”,而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。按規(guī)定,這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”,而是要查看“房產(chǎn)證”,簽合同也不一定要使用國土房管局印制的標(biāo)準合同。購買這種房子,對購房人有利的是可以做到眼見為實,但購房人的眼光可要敏銳點兒,千萬別心血來潮,買錯了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。沒有土地使用證和房產(chǎn)證的房無論它是蓋好的還是有人居住的,仍要按期房銷售,購房人除了要查看預(yù)售許可證外,還要特別留意自己買的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住,或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證,就以為買這種房子就萬無一失了,實際上這里存在著某種誤解。購房人一定要清楚房子按套擁有獨立產(chǎn)權(quán),可以分別抵押,別人的房子沒問題,不等于您要買的房子也沒問題。其實,房子蓋好了又沒有預(yù)售出去,被抵押的可能性更大。還有一種情況,就是“尾房”。房子蓋好了,還剩幾套沒賣出去,預(yù)售許可證過期了,房產(chǎn)證又沒辦下來,這種“無證”房不能說*不能買,但買時一定要查清楚,的辦法是堅持預(yù)售合同登記備案后再付款,不見兔子絕不撒鷹。購房人特別要關(guān)注的是北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書,并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起,持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預(yù)售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的,不得進行商品房預(yù)售。”這個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子,預(yù)售許可證本身沒有過期,但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。預(yù)售許可證*重要人們通常都講購買[預(yù)售商品房]要看“五證”,筆者認為購房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵,其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門看的,有時由于土地情況復(fù)雜,房地產(chǎn)商交了土地出讓金,雖沒拿到土地許可證,也能憑交費證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證,只要有預(yù)售許可,房子就可以賣。沒有預(yù)售許可證房子能不能賣的,按規(guī)定不能,但現(xiàn)實中有一些房地產(chǎn)商會變換形式,比如以“內(nèi)部認購”的形式進行預(yù)售,這種情況下,購房人買不買,完全在購房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽可靠,購房人通過內(nèi)部認購有時確實能省些錢,但風(fēng)險也比較大,假如房地產(chǎn)商*終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn),購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)受讓人(指購房人,筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指房地產(chǎn)商,筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準文件仍然購買商品房的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果”。購房人還需要關(guān)注的是《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認定無效,不過在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效?!边@一條告訴購房人兩個問題:
    1.購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同,房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房

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